母子之间房产过户,买卖还是赠与?

案情简介

蒋某与陆某生育一子两女,分别为蒋甲、蒋乙、蒋丙。蒋某于2000年12月12日去世,陆某于2000年12月27日与某房地产开发公司签订公有住房出售合同,取得房屋所有权。2003年5月陆某在四位亲友见证下并由其中一位亲友执笔,留有一封给三个子女的信,其中有将房屋由蒋丙继承的内容。2005年10月陆某与蒋丙签订房屋买卖合同,约定房屋价款为26万元,但未约定房款交付时间和方式,而实际上蒋丙也一直没有向陆某交付房款。2005年11月房产登记在蒋丙名下。2008年5月陆某去世,2008年6月蒋甲、蒋乙起诉到法院,要求按份继承26万元房款。

法院认为,房地产买卖是一项较为重大的民事行为。买卖双方虽然约定了房屋价款,但是对于房款交付时间和交付方式都没有约定,而且出卖人在房产权利转移至买受人名下后直至出卖人去世都没有向买受人主张房款,这表明出卖人免除了买受人的付款义务。结合陆某留给三个子女的信的内容,法院认为,陆某的真实意思是将房产赠与蒋丙,而且赠与行为在被继承人陆某生前已经完成;现在蒋甲、蒋乙要求分割被继承人陆某对房产的债权26万元,缺乏理由和依据。

法院判决驳回蒋甲、蒋乙的诉讼请求。

我的评析

第一个问题:母子之间或者父子之间房产过户以买卖的形式还是以赠与的形式为好?

我的回答:买卖的的形式优于赠与的形式。

首先,以赠与的形式办理房产过户,赠与人与受赠人要到公证处办理赠与公证手续,交纳一定的费用。本案当中的蒋丙去公证处咨询,得知房产赠与的公证费用为房屋价值的2%,为了节省费用,才决定采用买卖的形式。

其次,从交税多少的角度考虑,以赠与的形式办理过户的房产再行交易要比以买卖的形式办理过户的房产再行交易要交更多的税。

再次,不动产登记中心对于像夫妻之间、父子之间、母子之间的房屋买卖合同的审查的重点在于房屋价款是否合理(因为这涉及税收问题),对于价款交付方式和交付时间等条款是否订立以及价款是否交付概不干涉。

第二个问题:法院认为陆某与蒋丙之间的交易是赠与行为,这在逻辑上是否自洽?

不动产登记中心与公证处是有分工的。办理公证证明是办理房屋赠与过户手续的前置条件和必经程序。法院直接将没有公证证明手续的交易行为认定为赠与行为难免越俎代庖。其实此案当中的陆某和蒋丙的交易行为认定为买卖行为并不会产生违背陆某和蒋丙本义的结果,也不会违反法律规定。陆某和蒋某本意是赠与和接受赠与,但考虑到交易成本才选择买卖的形式。陆某和蒋丙恨不得在买卖合同中将房款定为零房款,但为了符合不动产登记中心基于国家税收要求而作出的价格要求才在买卖合同中约定了成交价格。陆某和蒋丙在满足公权力的要求之后就完全可以行使自己的私权利了,也就是说陆某完全可以在完成应缴纳税款之后免除蒋丙的债务(支付所谓的房价款)。合同法第九十一条规定:合同的权利义务因债权人免除债务而终止。就此案而言,为了防止蒋甲、蒋乙利用被继承人陆某并不存在的债权而提起继承债权之诉,陆某最好在生前就给蒋丙出具一份免除其支付房款的说明。

第三个问题:此案当中的房产是否属于蒋某与陆某的夫妻共有财产?

2000年最高人民法院公布一个复函,认为工龄优惠是一种政策性优惠,而非财产或财产性权益,并据此认为享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房不属于夫妻共同财产。2013年最高人民法院认为上述复函与现行房改政策不一致,因而废止了上述复函。现行的房改政策则是,按照成本价或标准价购买公有住房以城镇职工家庭(夫妻双方)为购房主体,而且每个家庭只能享受一次;房改房在购买时利用了夫妻双方的工龄,因而是夫妻共有财产。此案的审理发生于2009年,法院将房改房看成陆某单独所有,当事人也没有从房产有一部分是父亲的遗产的角度来主张权利。

发布日期: 2018-09-04