案例解读:岛城所楼房公共部分质量问题纠纷案例

 

01

案情简介

对方当事人张某购买了我方委托人青岛工程有限公司位于菜西市某某城某处房屋,2017年6月发现自家房屋墙体墙体发霉脱落,壁橱发霉变形,认为是楼外公共部分污水管道断裂导致污水倒流,并认为系地基下陷所致。对方当事人诉至莱西市人民法院,原告向莱西市人民法院起诉,自家墙体发霉脱落以及壁板变形,是由于楼外公共部分污水管道裂导致污水倒流所致,要求被告10000元。

02

律师分析

依据《商品房销售管理办法》第三十三条:“商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向房地产商出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的,保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限。

本案因外墙管道破裂是属于屋面防水还是所谓的墙面渗漏有争议,但根据被告工程给原告的保修承诺期限来看,保修期确实尚未到期。因开发商与购房人自行约定保修期高于国家规定,法律并未限制,开发商也因此应当受保修的约定约束。

通过本案件,对房屋早已峻工,但迟迟没有售卖出去的情况,开发商应当根据施工单位的保修期限,结合国家的保修期规定,在与购房人提供保修限期的时间上合理规避风险以及核算因房屋质量问题产生的保修成本。房屋购买人购房后入住后,是以这个时间计算保修期限,而有时已经过了施工方的保修期,因此,开发商就要承担保修责任,也无法再施工方的承诺保修期间向施工方要求保修,这样开发商如为了提升知名度以及对业主服务的质量,可在法律规定的最低保修期限上与购房人约定保修期限,提供优质服务。如开发商为降低成本,减少对已过施工方保修期房屋的维修风险,则与购房人应至少前述约定不低于国家规定的房屋维修保修期限,这样才不至于在发生房屋损坏质量问题时要承担维修保修的责任。另在房屋出售后,应当积极与物业公司交接,对相关公共设备设施权属交接,因此发生的产权不明,造成后续维修问题基至诉风险问题。

03

法院调解

山东省XX市人民法院进行了民事调解。

经法院主持调解,双方当事人自愿达成协议:

一、被告于2017年8月20日前将莱西市某某城号楼单元102号房屋外断裂的污水管道修复。

二、被告于2017年8月20日前支付原告人民币2000元。

三、案件受理费30元,由原告负担。

双方当事人一致同意,本调解协议的内容自双方在调解协议上签名或捺印后即具有法律效力。

上述协议,不违反法律规定,本院子以确认。

    岛城所承办律师于健经与委托人青岛工程有限公司沟通了解情况,以及相应的关键时间点,经法院调解,律师与青岛某工程有限公司沟通后与原告达成调解。

 

 



发布日期: 2018-10-23