有请律师:岛城所律师为市民争取临时安置补偿费用

家住李沧区某街道的姜先生因政府规划拓道路拓宽于早年曾经与青岛市李沧区重点工程指挥部办公室签订了《城市房屋拆迁私有房屋安置补偿协议》,约定补偿形式为产权置换,安置房屋两处,但其中一处网点延期了13年才向姜先生交付,并且也没有依照《青岛市城市房屋拆迁管理条例》及协议约定向姜先生支付临时安置补偿费用。姜先生个人经长期与李沧区重点工程指挥部办公室协商无果后,特委托山东岛城律师事务所代为办理。

 

岛城所律师在接受当事人委托后,立即制定了初步代理思路。由于本案对方当事人的性质特殊,委托人处于弱势一方本案大部分的证据材料均由对方掌握,加之案件的时间久远很多重要文件未能保存下来,造成本案取证困难。近期本案承办律师多处奔走,查阅大量同期拆迁公告、拆迁安置补偿协议,并且走访了多户与委托人同批拆迁的业主,调查更多证据信息。

针对此类拆迁补偿纠纷,岛城律师对拆迁群众给出如下三点建议:

一、仔细阅读政策依据

按照现行法律规定,拆迁后被拆迁人的生活水平不能降低。然而,拆迁方为了降低拆迁成本常拿地方政策说事,此政策真的是合法有效的吗?难道能违背法律法规?可以违法上位法?答案是否定的。

政策不能凌驾于法律之上。我们可以要求拆迁方出示相关文件,是否有省政府或者国务院的征地批准文件。如果拆迁方不出示,我们可以通过政府信息公开的方式调取。另外邮寄申请政府信息公开材料一定要用中国邮政(EMS),保存底单为日后可能出现的维权做准备。

二、补偿关键——评估报告

评估报告是否客观公正直接影响到补偿的额度。大多数被拆迁人对于评估程序并不清楚,单单只看报告单中分项及总额,基本都忽略了评估机构如何选择、房屋评估按照什么方法确定。如何判断其是否合法呢?

被征收房屋类似房地产有交易的,应当选用市场法评估;被征收房屋或者其类似房地产有经济收益,应当选用收益法评估;被征收房屋是在建工程的,应当选用假设开发法评估。不同的方式方法决定着房屋的价值,大多数拆迁方对于农村集体土地上房屋按照成本法计算再乘以折旧系数,严重影响了老百姓的利益。合法吗?当然不。

最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定法释〔2011〕20号,第十二条规定农村集体土地上房屋在征收之前属于城市规划区内的,补偿可以依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》作为依据,得到合理补偿。

三、补偿协议的签订

拆迁安置补偿协议的签订,是基于补偿合情合理的情况下,针对自身合法财产的认可。

房屋征收部门与被征收人依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定,就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项,订立补偿协议。补偿协议订立后,一方当事人不履行补偿协议约定的义务的,另一方当事人可以依法提起诉讼。(供稿 纪建成)

 

发布日期: 2018-10-23