关于加快构建农村产权流转交易体系案

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政协委员   山东岛城律师事务所主任     陈蕴薪

    党的十八届三中全会通过的《关于全面深化改革若干重大问题的决定》，为农村经济迅速发展和建设城镇一体化提供了良好的契机。新一轮的农村改革重点是改革现有的农村产权制度，激发农村资源活力。我市要发挥好山东半岛蓝色经济区核心区的龙头带动、示范引领作用，应创新农村发展思路，积极构建农村产权流转交易体系，完善农村产权流转交易市场，为经济实现跨越发展注入新的活力。

    一、目前我市农村产权流转交易现状及存在的问题

我市在推进农村经济体制改革，探索农村产权流转交易方面做了大量创新性工作，取得了阶段性成果。如2008年12月，胶南率先启动集体林权制度改革；2012年市政府出台《青岛市农村集体土地确权登记发证工作实施方案》；来自市农委的统计数据显示，2013年底，全市土地流转面积为86.9万亩。但由于处于起步发展阶段，我市在农村产权流转交易过程中还存在许多急需解决的问题。

1、缺少专门的法律法规规范。我国《宪法》、《民法通则》、《物权法》等法律，对农村产权流转交易多是指导性原则规定。目前我市缺少专门规范农村产权流转交易的法规，影响了对农村产权的确权、颁证、流转、抵押、登记以及风险补偿、司法保障，不利于农村产权流转交易的深入、全面发展。

    2、缺少专门流转交易机构，现实产权流转交易分散。目前我市存在的农村产权流转交易处于一种分散的市场状态，大多是私下交易。由于缺少专门流转交易机构统筹协调，交易受到局限，往往出现“有市无场”的局面，严重影响农村产权流转交易的全面推进。

    3、部门监管权力分割，缺少联动协调机制。对我市来说，农村产权流转交易涉及到土地承包经营权、浅海滩涂和浅海水域养殖水面经营权、农村宅基地使用权、林权、农业知识产权等多个方面。实践中，一项流转交易会涉及到多个行政部门的管辖，缺少联动协调机制，行政批复手续繁琐，影响流转交易的成交量。

4、违规非法交易频发，严重损害当事人的合法权益。缺少明确的法律法规制度，大多数农村产权流转交易属于违规非法交易，如农村房屋所有权和宅基地使用权交易方面矛盾纠纷呈上升趋势，严重损害了当事人的合法权益。

5、社会配套服务不到位，流转交易受阻碍。农村产权流转交易是一种复杂的市场行为，我市的相关配套服务不到位，缺少律师事务所、担保机构、评估机构、仲裁委员会、保险业等专业性机构提供的交易代理、市场咨询、地价评估、纠纷仲裁、风险保险等服务，增加了农村产权流转交易的风险，流转交易受到阻碍。

    二、加速推进我市农村产权流转交易发展的对策与建议

    北京市、武汉市、潍坊市等城市在农村产权流转交易方面进行了积极探索，走在了深化农村经济体制改革的前列。我市在农村产权流转交易的探索实践中已处于落后的地位，影响了经济的快速发展和城镇一体化建设。如何把握时代机遇，加速推进我市农村产权流转交易发展，实现蓝海经济跨越腾飞，提出以下对策与建议：

    1、加快推进农村产权流转交易地方法规制定，为农村产权流转交易提供法律保障。我市作为国家计划单列市，市人大具有一定的地方法规立法权。应依据国家相关法律法规，在深入研究我市具体情况和系统总结其他地市成功经验的基础上，发挥我市立法优势，先试先行，抓紧制定《青岛市农村产权流转交易实施条例》等法规，完善产权流转政策体系，为农村产权流转交易保驾护航。

    2、建立健全农村产权流转交易市场体系，为农村产权流转搭建交易平台。尽快建立青岛市农村产权流转交易所，健全农村产权流转交易市场体系，加强服务和管理，为农村产权流转搭建交易平台。农村产权流转交易所通过提供交易场所、发布信息、组织交易、咨询策划及其它投融资配套服务，实现信息集聚与发布、价格发现、资本进退、资源配置、规范交易、产业政策引导等功能。

    3、协力构建多层次联动机制，规范农村产权流转交易。    由我市农业部门牵头，联合税务、房产、海洋渔业等部门，建立行政联动机制，对农村产权流转交易进行政策协调，加强市场管控。鼓励律师事务所、担保机构、评估机构、保险业等社会服务机构入场，为农村产权流转交易中相关专业问题提供交易代理、市场咨询、地价评估、风险保险等服务。

    4、积极推行农村产权流转登记制度建设，确保诚信交易。建立农村产权流转交易信息登记制度，产权流转交易以登记为前提要件，这样既可以实现对产权流转交易进行有效的监控，又可以通过预告登记、异议登记等一系列制度防止利用流转交易进行“一权多转”等违规行为，有效保护产权流转交易双方的利益。

    5、加大对农村非法产权流转行为的打击力度，保护产权交易健康发展。目前，大多农村产权流转交易行为，由于不符合法律规定，存在巨大法律风险。公安机关、国土局、房管局、工商局等行政职权部门之间应建立协同高效的打击违法侵权的行政执法体系和工作机制、确保执法的联动与高效；法院积极跟进农村产权流转交易案件，提高审判效率，并及时将相关典型案例向社会公布，引导农村产权流转交易合法健康发展。

发布日期: 2023-06-12