李长勤诉青岛鑫基房地产集团有限公司物权纠纷案

作者：admin

【案件基本信息】

1、裁判书字号：(2013)北民一民初字第73号

2、案由：物权纠纷

3、当事人

   原告：李长勤

   被告：青岛鑫基房地产集团有限公司

   第三人：

4、主办律师：阮立杰，协办律师：隋佳

【基本案情】原告与被告签订《车位定位协议》，约定被告将位于青岛市市北区“河马石商品房”小区，编号为B1-19号的车位使用权出售给原告并约定于2010年5月31日将车位交给原告使用，逾期交付的，自延期交付之日至实际交付之日止，按已付款项的日千分之一作为赔偿金。

【案件焦点】违约金是否过高

【法院裁判要旨】一审法院根据《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”一审法院按2007年青岛市有关部门下发的《住宅小区停车服务收费指导标准》确定以每日10元为原告的实际损失。

【律师评语】本律师认为一审法院裁判依据过于机械，未综合分析违约金是否过高应参考的各项依据。根据2009年7月7日最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》（法发〔2009〕40号）第7条之规定；“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。”可见，守约方的实际损失固然是法院或仲裁机构判断违约金是否过高的一个重要的参照标准，但并非唯一标准，其准确数额也并不与裁判结果完全对应。

根据最高人民法院发布的《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第8条规定：“违约方对于违约金约定过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金合理的，亦应提供相应的证据。”本律师认为原告与被告之间关于违约金的约定是合理的。从合同的订立上看，被告系强势的房地产开发商，在与原告签订《车位定位协议》时完全处于主导地位，而且原告与被告之间的《车位定位协议》是被告提供的格式合同，关于违约金的约定，也是被告自己提供的格式条款，显然被告制定违约金条款时已预见到违约时所应付出的违约成本，原告签订合同亦是基于对被告的信任，因此原告提供的《车位定位协议》本身完全可以证明关于违约金的约定合理。然而被告提供的青岛市市内四区四类收费停车场的收费标准无法证明一审原告实际遭受的损失，因此无法证明约定的违约金过高。故，被告应当就违约金过高这一主张应承担举证不能的不利后果，即被一审原告的违约金过高主张不能成立。

另被告存在恶意违约行为，对于恶意违约行为法院不应支持违约方关于违约金过高的主张，否则就纵容和助长了社会上诚信缺失的不良风气，增添了公民订立合同时的不安因素，同时更违背了社会公平。被告事实上已将小区地下车位建好，但却迟迟不将车位交付原告及其他小区业主使用，被告以政府出资未到位为由拖延交付车位，本律师认为，政府出资未到位不能成为被告迟延交付车位的理由，被告的行为属于恶意违约。并且因被告的拖延履行，被告已将原先规划建设的平面车位改建成立体车位，被告因此将更多的车位对外出售使用，被告由此获得的利润远远高于被告守约所获得的利润，在被告违约的背后实际上牟取了更高里利润，种种事实都表明一审被告的行为是一种恶意违约行为，法院不应支持违约方关于违约金过高的主张。

山东岛城律师事务所   隋佳律师

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发布日期: 2023-06-12